Compraventa con pago aplazado y condición resolutoria, frente al leasing inmobiliario: diferencias
La crisis de crédito que nos atenaza está permitiendo el retorno de figuras jurídicas de financiación de compraventa de inmuebles que habían caído en desuso, como las compraventas con pago aplazado y condición resolutoria. La ventaja de esta fórmula es que no se precisa de la financiación de un tercero, el banco normalmente, dado que es el propio vendedor quién financia al comprador, utilizando el propio bien como garantía de pago.
En el siglo XIX, antes del desarrollo de la normativa hipotecaria y de entidades financieras como Cajas de Ahorro y Cooperativas de ahorro (las Cajas Rurales) el acceso a la financiación era imposible para muchos ciudadanos por lo que la fórmula más utilizada, que ahora retorna timidamente, es esta compraventa con pago aplazado.
Las características principales son:
- El comprador paga una parte del precio en el momento de la escrituración y difiere el resto del precio en el tiempo que le concede el vendedor.
- Se establece una condición resolutoria expresa, por la cual, si el comprador no paga alguna de las cuotas pendientes, podrá el vendedor acudir ante notario y dar por resuelto el contrato, perdiendo el comprador si así se recoge en el contrato todas las cantidades entregadas al vendedor como penalización por incumplimiento. Esto producía una cierta litigiosidad pero en manos de un buen notario se evita.
- El comprador se hace propietario desde el pago de la primera cantidad, con la escrituración.
- No hace falta la figura de un tercero que participe en el contrato, por lo que se evitan gastos, comisiones, intereses leoninos, …
- Pueden incluso documentarse los pagos aplazados con efectos – letras de cambio, pagarés- de forma que el vendedor pudiera descontarlos y financiarse.
Es una figura parecida al leasing inmobiliario, si bien, en la compraventa con pago aplazado y condición resolutoria el comprador se hace propietario desde el principio y en el leasing no se hace propietario hasta el pago de la última cuota residual. Y en el leasing inmobilario hace falta un tercero, entidad financiera, que encarece y mucho la operación.
La restricción crediticia actual hace de esta fórmula una opción a considerar.
