El sistema de ejecución hipotecaria en Francia en comparación con España.
El sistema francés de ejecución hipotecaria, al contrario que el español, busca el equilibrio de intereses entre el acreedor y el deudor. Para ello articula un sistema mucho más flexible en el que la subasta del bien, con todas sus consecuencias, es el último recurso para dar solución al impago. Además fija la llamada tregua invernal -del 1 de noviembre al 15 de marzo- en el que no se puede proceder a ningún desahucio.
Su regulación (Artículos 2201 y siguientes del Code civil, la Ordonnance 2006-461 y el Decret 2006-936) no difiere tanto del modelo que se intentó establecer en España con el artículo 640 de la LEC que establece el convenio de realización y del artículo 641 de la LEC relativo a la realización por persona o entidad especializada.
El convenio de realización (640 de la LEC) es un acuerdo entre el acreedor instante del proceso y el deudor para proceder a la ejecución del bien de forma más eficaz.
La realización por persona o entidad especializada (641 de la LEC) consiste en un acuerdo entre deudor y acreedor para la paralización del proceso judicial y el encargo a un tercero de la venta del bien, si bien, con unos requisitos muy exigentes (precio de venta no podrá ser inferior al 70% de la tasación, fianza a presentar por el intermediario –, acreditación profesional de éste…) que hacen que este sistema ahora no funcione. Se pretendió dar a los colegios de procuradores la facultad de convertirse en estas entidades especializadas, sin que haya funcionado esta fórmula. El plazo que se da para la enajenación es de 6 meses.
El principal problema para su funcionamiento ha sido que el acreedor, generalmente un banco, no acepta otra fórmula que la pública subasta.
En Francia, al contrario, se cita a las partes a la llamada audiencie d’orientation, una vista en la que éstas exponen sus pretensiones y alegaciones, tras la cual el juez impone el sistema de enajenación, determinando a su vez el precio del bien.
La fórmula habitual es la equivalente a las expuestas, consistente en una venta amistosa a un tercero – vente amiable sur autorisation judiciaire – para lo que otorga un plazo de 4 meses prorrogables por 3 meses más en caso de que habiendo un interesado no se haya podido escriturar. El precio, no lo olvidemos debe ser al menos por el mínimo fijado por el juez.
Dado el caso de que no se pueda encontrar un adquirente se procede a la llamada vente par adjudication, que no es sino una subasta del bien. Si no hay postores y queda desierta, se declara el bien adjudicado al acreedor por ese precio determinado en la audiencia d’orientation.
La diferencia entre el sistema francés y el español en lo referente a estas enajenaciones amistosas es que en Francia se puede imponer el sistema de venta amistosa a las partes y además el precio se fija en una audiencia que se produce en todos los casos, al contrario de España donde este sistema sólo funciona si hay acuerdo entre las partes.
Debemos reformar nuestro sistema acercándonos al sistema francés, lo que supondría un mayor equilibrio de intereses, una oportunidad para el deudor de solucionar amistosamente su deuda y el acreedor por antonomasia – la banca- podría evitar tener que hacerse con un parque de viviendas enorme.
Aquí además reside una oportunidad profesional para agentes de la propiedad inmobiliaria, quienes pueden convencer a las partes de la oportunidad que se les presenta a través de esta fórmula, más justa y en la que ganan todos.
