Negocios sobre el rango hipotecario (posposición e igualación) y tratamiento fiscal

El sistema registral español se basa en un principio que se formula como Prior Tempore, Potior Iure, o lo que es lo mismo, el primero en el tiempo tiene el mejor Derecho. De esta manera quien accede antes al Registro de la Propiedad tiene un derecho con preferencia sobre los derechos que acceden con posterioridad. Esta prioridad temporal es el rango hipotecario.
Esto supone que un acreedor con una garantía real (hipoteca o prenda principalmente) tiene el riesgo de perder su derecho sobre el bien gravado siempre que otro acreedor con un mejor rango, es decir con una inscripción anterior contra la finca, ejecute su carga anterior. 

Por ese riesgo es por el que las entidades financieras buscan tener la mejor garantía, es decir el primer rango hipotecario, exigiéndolo así a quien le solicita un crédito (bueno, a decir verdad, en plena burbuja inmobiliaria no han sido muy estrictos con esta regla interna).
El Notario (Quinten Matsijs)


Negocios sobre el rango hipotecario.

Si un mejor rango hipotecario supone una mayor garantía, el titular del crédito podrá acordar con otros titulares de créditos posteriores un cambio de orden, posponiendo el suyo y mejorando el del tercero, e incluso una igualación de rango, quedando a la par los dos ( o más).

Entiende la normativa tributaria que este cambio de rango se hace a cambio de una contraprestación económica por lo que debe tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados tomando como base imponible el importe de la carga hipotecaria que cede su rango a la posterior.

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