Qué es la hipoteca legal tácita y su tratamiento en un concurso de acreedores.

Me he encontrado en algunos casos de concurso de acreedores con el desconocimiento de una institución como es la hipoteca legal tácita y el abandono consiguiente de las gestiones de cobro de sus deudas por parte de acreedores de los que presumo que deberían conocerla .
La hipoteca legal tácita es aquella hipoteca que no precisa de inscripción en el Registro de la Propiedad para existir. Se constituye por mandato legal. Hay estos  tipos de hipoteca legal tácita:
 ¿Qué consecuencias tiene la declaración de concurso de acreedores de una titular de un inmueble respecto de estos créditos? La principal es que su crédito debe ser reconocido como privilegiado especial del artículo 90.1 de la Ley Concursaly que al liquidarlos deberá pagarse esta hipoteca legal tácita con preferencia a los demás créditos, incluidos los hipotecarios y los garantizados con prenda, si bien, con los límites que marcan dichas normas.
Me sorprende el desconocimiento de muchos interventores municipales sobre estas normas y también de algunos administradores de fincas, sobre todo porque obligan al resto de comuneros a soportar el impago de cuotas e iniciar procelosos procedimientos judiciales cuando bastaría con una reclamación en sede concursal.
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Nota de edición: he descubierto que no tenía actualizada esta entrada hace años. La hipoteca legal táctia relativa a la comunidad de propietarios afecta a la anualidad en curso y a las tres inmediatamente anteriores.

Esta entrada tiene 10 comentarios

  1. SasaGabor

    Estimado Rafael,

    Al hilo de esto me surge una duda. ¿Qué obligación de asunción de la carga de hipoteca legal tácita tendría el adjudicatario en sede concursal?

    Si el privilegio especial de la hipoteca legal tácita se reconoce tras la comunicación de créditos, y median (como suele acontecer) años hasta que se alcanza la fase de liquidación, en caso de realizarse el bien en subasta y otro acreedor privilegiado se adjudicase la finca,

    1. ¿debe el adjudicatario asumir el crédito reconocido como privilegiado, más las anualidades transcurridas, más el año en curso y el inmediatamente anterior a la fecha de adjudicación?

    2.- ¿debe asumir únicamente el año en curso y el inmediatamente anterior?

    3.- la que considero más sujeta a Derecho, ¿debe asumir el importe reconocido en el seno del concurso, más la anualidad en curso y la inmediatamente anterior?

    Muy interesante el Blog.

    Un abrazo.

  2. Rafael Dueñas

    Gracias por tu comentario.

    En principio, la hipoteca legal tácita no necesita ser insinuada ni reconocida en el seno del concurso, puesto que se trata de una obligación que nace de la ley. Es un crédito privilegiado especial por lo que no precisa de reconocimiento específico en el informe concursal para existir.

    Por experiencia, si reclamas una vez subastado el bien la administración concursal suele estar abierta a reconocer el crédito y a hacer el pago. Siempre queda la opción del incidente concursal pero no me he visto en tal situación.

  3. Rafael

    Buenos días.
    Una información muy interesante y muy útil.

    Una duda, en mi caso concreto es una subasta judicial por impago de la hipoteca, supongo que aplica el mismo principio.
    Y que incluso estas deudas de IBI y comunidad de propietarios también toman preferencia a la hipoteca por la que se subasta, al menos los 4 últimos años ahora con la nueva ley, (después de la hipoteca no quedará sobrante).

    Tras leer el blog he llamado al juzgado de Madrid que lleva la subasta y me dice que las deudas del IBI y la comunidad de vecinos no están en registro, por lo que no pueden hacer nada.

    ¿Es cierto?
    ¿Como se puede comunicar al juzgado que existen esas deudas para que las cobren del importe de la puja/remate en lugar de dejarlo para el que se adjudica el piso?

    Muchas gracias.

    1. Rafael Dueñas

      Hola. En las subastas judiciales funciona igual que en los concursos de acreedores. La condición de hipoteca legal tácita hace que no se inscriban en el Registro de la Propiedad porque no es necesario. Son deudas con una garantía tácita. Quien se adjudica un bien en una subasta se adjudica dichas deudas. La forma de evitarlo sería poner de manifiesto en el Juzgado la existencia de esas deudas para que si hay remanente se pague con el mismo dichas cantidades. Lamentablemente casi nunca hay remanente…

        1. Rafael Dueñas

          Como habrás comprobado he editado esta entrada porque es antigua y los plazos se han ampliado para los gastos de comunidad.

          La hipoteca legal tácita hace que la finca deba responder de las cargas pero no hay norma que indique que tienen preferencia sobre la carga hipotecaria. Por eso, quien se la adjudica debe hacer frente a esas deudas. Eso no significa que deba pagarse esas cantidades con antelación a las de la hipoteca.

  4. Luis

    Hola:

    Puede reclamar una Hacienda Local el IBI garantizado por hipoteca legal tácita a una empresa que ha adquirido una unidad productiva (con inmuebles) en un concurso de acreedores?

    En principio, el adquirente en un concurso lo hace en la confianza de que adquiere libre de cargas (y sorpresas). En mi caso, la Escritura notarial que recoge la compraventa dice que:
    De conformidad con lo previsto en el artículo 42.1 c) de la LGT, no resulta de aplicación el supuesto de eventual responsabilidad solidaria tributaria por parte del adquirente de la unidad productiva al tratarse la presente compraventa de una explotación de un deudor concursado y haber tenido lugar en el marco del procedimiento concursal.

    Por otro lado, la reclamación del IBI garantizado por hipoteca legal tácita corresponde a los periodos 2015 y 2016 (el de la compraventa en el concurso). Sin embargo, el concurso fue declarado abierto en 2013. ¿No sería más correcto entender como garantizado por la hipoteca legal tácita los años 2012 y 2013 (como crédito privilegiado) debiendo considerarse crédito contra la masa los siguientes años de IBI hasta la venta de la unidad productiva?
    ¿Debe pues, la Hacienda local, pedir cuentas a la administración concursal y hacer valer su crédito privilegiado y contra la masa en el momento en que se entregó el precio de la compraventa?

    Muchas gracias

    1. Rafael Dueñas

      Hola Luis

      Buena pregunta. Mi opinión interesada como administrador concursal es que se trata de un crédito de la Hacienda Local que va unido a la propia finca y que se transmite con la misma. Sería un crédito privilegiado especial, y no iría con cargo a la masa. Ahora bien, al alargarse la liquidación nos podríamos encontrar con que al transmitirse la finca pasados muchos años, la Hacienda Local no habría podido asegurar el cobro del IBI porque ya no hay una protección legal de su crédito, y en tal caso debería reclamar que se hubiera pagado con cargo a la masa. Siempre jugamos como administradores concursales con la opción de que se reclame al adquierente para evitar los pagos con cargo a la masa…

      En cuanto al 42.1 c de la LGT para el caso de transmisión de unidades productivas, el alcance de esa norma no veo por qué motivo no debe alcanzar al IBI. Entiendo que es un tema de interpretación pero no hay una limitación legal a determinados impuestos.

      En conclusión, yo creo que la Hacienda local podría pedir que esos pagos se asumieran con cargo a la masa, que para algo está, aunque las administraciones concursales intentarán pasar el pago al adquirente. Luego habría que hablar de la indolencia de las Haciendas Locales para reclamar esos pagos.

      Aviso: Mi opinión no deja de ser eso… mi opinión.

      Gracias por tu pregunta.

  5. Cristóbal

    Buenas noches. Acabo de leer todos los comentarios de su blog y no sé dónde encuadrar mi situación ni la solución. Recientemente hemos adquirido una vivienda a una empresa que la ha adquirido del banco por ejecución hipotecaria (antes del plan de liquidación de otra sociedad en concurso de acreedores, cosa que no entiendo ya que la fase de liquidación se inició en 2015 y la adjudicación en 2018). La sociedad que nos vendió el piso ha pagado los últimos 4 años pero en el ayuntamiento nos dicen que la sociedad concursada debe 7 años anteriores y cuando se declare nulo el concurso por falta de liquidez (que será en breve), dicha deuda va a recaer en nosotros. La parte vendedora nos indica que ellos han pagado lo que legalmente tienen que pagar y que en ningún caso se podría derivar la deuda de la sociedad concursada a nosotros al haber adquirido ellos las viviendas por ejecución hipotecaria en una subasta en la que solo participaron ellos y el juez así lo notificó. La cuestión es que cada parte nos dice lo contrario y nosotros estamos muy asustados porque se trata de una cantidad elevada a la que no podríamos hacer frente. En la copia simple de la escritura se adjunta la deuda del ayuntamiento en la que la parte vendedora confirma que todo estaría al corriente de pago. ¿Podría decirnos qué pasos tenemos que seguir para solucionar esto, antes de que el concurso se declare fallido? Muchas gracias. Su blog es muy interesante. Sin entender de derecho me han quedado claros varios conceptos.

    1. Rafael Dueñas

      Buenas tardes. La terminología que utilizas es un tanto confusa pero creo haber entendido que adquieres una vivienda en la que se han pagado los últimos 4 años de impuestos y el ayuntamiento os quiere repercutir el IBI anterior. La vivienda sólo responde por el plazo del año en curso y el inmediatamente anterior, por lo que no se puede exigir que la vivienda responda de dichos impuestos. Además, entiendo que os han entregado un certificado indicando que está al corriente de impuestos, por lo que o bien es cierto y no debéis nada o bien han emitido un certificado que no es correcto, por lo que respondería quien lo ha emitido. Así que ante todo tranquilidad.

      Por otro lado, en las subastas concursales se puede establecer que la adjudicación sea libre de cargas y gravámenes o asumiendo estas cargas. Habría que conocer el caso concreto pero por lo que indicas seguramente sea libre de cargas y gravámenes, con lo que no se debería pagar nada – la parte de la hipoteca legal tácita ya se ha pagado-.

      La sensación que tengo es que en el Ayuntamiento quieren cobrar pero legalmente no podrían. Si me mandas un mensaje a través de la página de contacto te llamo y te explico.

      Un cordial saludo

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