Efectos de la venta de un inmueble adjudicado en subasta

El nuevo artículo 579.2.b de la LEC modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, supone que en caso de subasta y posterior venta del bien adjudicado, la aplicación de las siguientes normas en relación a su deuda:
a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación. 
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.

 Aunque parezca un poco galimatías, lo interesante a efectos prácticos es que tras la adjudicación si se produce una venta del bien en el plazo de 10 años, y se obtiene una plusvalía, la diferencia se reparte al 50% entre deudor y acreedor.
En la historia se han buscado soluciones no tan complicadas como la excepción marciana a la prohibición de pacto comisorio, en la que no sé si el legislador ha pretendido inspirarse. En cualquier caso el deudor ejecutado tendrá una nueva carga: periódicamente tendrá que comprobar si se ha transmitido el bien y cuál ha sido el precio.




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