La figura del Tercero hipotecario
Considerando que la crisis actual está obligando a muchos ciudadanos a malvender sus propiedades para pagar a sus acreedores, es preciso conocer la figura del llamado Tercero Hipotecario, que no es otro sino el posible comprador que ante la duda sobre la propiedad y las cargas que tiene la finca (vivienda, garaje, etc.) la ley protege si cumple unos requisitos.
Aún cuando recibe el nombre de hipotecario, no hace referencia a las hipotecas si no a que viene regulada en la Ley Hipotecaria en su artículo 34 que dice que: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.”
Es decir, que el comprador de buena fe no debe temer nada si adquiere la finca, mediando precio, a quien sea el titular registral, alcanzando su protección desde el momento en que inscribe su compra en el Registro de la Propiedad.
Los requisitos para la protección del comprador son claros:
- Buena fe, es decir, que el comprador desconozca la existencia de otras cargas o embargos sobre la finca o que no participe de alguna acción defraudatoria a terceros del vendedor.
- Adquisición a título oneroso, es decir, que no vale para casos de donación, herencia, … sino que debe mediar el pago de un precio.
- La adquisición a la persona que aparezca en el Registro de la Propiedad como propietario.
- Los efectos se producen desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Hoy en día los notarios remiten telemáticamente las compra ventas de forma inmediata, de forma que se produce un cierre registral para posibles embargos frente a las propiedades del vendedor.
La única carga que debe asumir en tal caso el comprador puede venir de la llamada hipoteca legal tácita, que sin estar inscrita surte efectos incluso para el comprador, pero con lo límites que marca la ley.