Hipoteca solidaria e hipoteca flotante

En relación a Hipotecas Solidarias Voluntarias leo un par de resoluciones en los BOE de 12 de Junio y en el de 14 de Junio, de la Dirección General de Registros y Notariado que nos recuerdan que no es posible establecer Hipotecas Solidarias, es decir, que varios inmuebles estén garantizando la misma deuda.
La prohibición se recoge en los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario que obligan a determinar la deuda por la que responde en exclusiva cada finca.
Estas resoluciones vienen referidas a Hipotecas Unilaterales cuyo funcionamiento expliqué en su momento y sobre el uso que se viene realizando a favor de las Haciendas Públicas ( y cómo tras una resolución de la Dirección General de Tributos se entienden exentas de pagar I.T.P.).
Recuerdan las resoluciones que la constitución de estas hipotecas solidarias a favor de Hacienda no es una fórmula válida, dado que cada finca debe establecer exactamente qué deuda respalda. 
Ahora bien, existe desde hace casi un lustro (a raíz de la LEY 41/2007, de 7 de diciembre, que está pensada para regular la hipoteca inversa), otra fórmula legal que sólo se permite utilizar a la banca y a las administraciones públicas: las llamadas hipotecas flotantes o de máximos.Algunos autores la llaman hipoteca recargable.
Se regulan en dicha ley, en la Ley 2/81 de Regulación del Mercado Hipotecario y en el artículo 153 Bis de la Ley Hipotecaria..
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Básicamente consisten en la constitución de la hipoteca como un contrato autónomo que va ser utilizado como garantía hipotecaria de obligaciones presentes o futuras y por lo tanto de cuantías pendientes de determinar, siempre con el límite acordado, sin necesidad de que se vayan otorgando escrituras notariales cada vez que se pretende incluir una nueva deuda bajo el paraguas de su garantía.
Esta garantía tiene un plazo y un importe máximos. Superado el importe o vencido el plazo no cubren el pago de deuda alguna. Ahora bien, una vez pagada una deudalibera la parte correspondiente de garantía hipotecaria que podrá ser utilizada para el pago de nuevas deudas. De ahí el término flotante, dado que la garantía va “moviéndose” de una deuda a otra, o el término recargable porque una nueva deuda va recargando la parte liberada por otra.
Puede determinarse previamente a qué actos tanto presentes como futuros va a dar cobertura.
Conforme a la ley podrá constituirse hipoteca de máximo:
a.  A favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas,
b.  A favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.
Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma:
  • su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas;
  • la cantidad máxima de que responde la finca;
  • el plazo de duración de la hipoteca,
  • y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.
Estas últimas hipotecas, de máximos, no son de utilización habitual, pero pueden ser una herramienta para ofrecer garantías de obligaciones con vencimientos sucesivos cuando el valor de garantía resulte insuficiente inicialmente.

Esta entrada tiene un comentario

  1. Desi

    El único seguro que es obligatorio al tener un préstamo hipotecario es el seguro de incendios, que ya no existe porque ahora son todo multirriesgos del hogar. En cuanto al seguro de vida no es obligatorio , aunque sea recomendable tenerlo. Pero lo más importante es que cualquiera de esos seguros los puedes contratar con quien te de la gana, aunque en el de hogar tendre1s un hacer cesión de derechos a favor de la entidad financiera. Lo único que puedes perder si se los quitas a la entidad, es algún tipo de bonificación que te apliquen en el tipo de interés del préstamo hipotecario, eso siempre que este recogido por escrito y firmado por las partes. Pero en definitiva por poder cancelar puedes hacerlo.

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