Moderación de la renta en contratos de arrendamiento de industria y local de negocio

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo considera la moderación de la renta en contratos de arrendamiento de industria y local de negiocio cuando ha sobrevenido un cambio de circunstancias imprevistas que desequilibran las prestaciones contractuales iniciales y que de conocerse, hubieran llevado a renunciar a la firma del contrato inicial. Es la cláusula Rebus Sic Stantibus que entiende el TS que sería de aplicación en arrendamientos de industria.

En entradas anteriores del blog ya he comentado lo que es la clausula rebús sic stantibus por ejemplo en esta en la que decía:

“El brocardo rebus sic stantibus hace referencia a un principio general del derecho que permite atemperar los efectos de un contrato de tracto sucesivo, es decir, con obligaciones que deben cumplirse sucesivamente en el tiempo, cuando han cambiado las circunstancias que llevaron a la firma del contrato inicial de tal forma que el cumplimiento del contrato en la actualidad supone un desequilibrio de prestaciones entre las partes de tal calibre que, de haber sido conocido en el momento de su firma por la parte que ahora debe cumplirlo sufriendo ese desequilibrio, le hubiera llevado a renunciar a la firma del mismo. Exige además que esa variación radical de las circunstancias resultara imprevisible para los contratantes.

 Es la otra cara de la moneda del brocardo pacta sunt servanda, que obliga al cumplimiento del contrato conforme se firmó, y cómo excepción al mismo.

 La consecuencia de la aplicación del brocardo rebus sic stantibus es la facultad que tiene el juez para modular la obligación contractual e incluso dejarla sin efecto.”

 En este caso, una sentencia del Tribunal Supremo -Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014- aplica este brocardo en materia de arrendamientos urbanos.

Salida-inquilinos-729811Se trata de un conflicto entre una empresa hotelera, arrendataria de un hotel, frente a la propiedad. La arrendataria explotadora del negocio pretende la resolucion del contrato o la modulación del mismo con reducción de la renta a abonar, mientras que la propietaria exige el cumplimiento del contrato.

La sentencia del TS sustancialmente viene a decir que (1) teniendo pérdidas de varios millones de euros como consecuencia de la crisis mientras que el arrendador obtiene un beneficio de 750 mil euros anuales, y dado que (2) el mismo arrendador ha arrendado posteriormente otros hoteles a otras cadenas con una reducción de la renta de un 50%, es de aplicación esta cláusula y por lo tanto se modula la renta.

Aunque la sentencia se refiere a un Hotel y por lo tanto queda fuera de la regulación de la LAU y así se somete al Código Civil, esto puede afectar análogamente a muchos locales de negocio que ahora deberán comprobar si su renta se corresponde con la de su entorno.

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