Posibles cláusulas nulas en un contrato hipotecario en caso de ejecución
Conforme a la sentencia del TJUE y al informe de la Abogada General Juliane Kokkot en caso de ejecución hipotecaria debemos considerar como clausulas que pueden resultar nulas por abusivas, y en consecuencia, permitir al juez que las revise acordar la suspensión de la ejecución, entre otras las siguientes:
a) La posibilidad de vencimiento anticipado en contratos proyectados en un largo lapso de tiempo –en el caso enjuiciado por el TJUE son 33 años– por incumplimientos en un período muy limitado y concreto.
b) La fijación de unos intereses de demora –en el caso enjuiciado por el TJUE superiores al 18 %– que no coinciden con los criterios de determinación de los intereses moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo) y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un límite legal claro, aun en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado. Recordemos que en el crédito al consumo el límite se establece en 2,5 veces el interés legal del dinero.
c) La fijación de mecanismos de liquidación y fijación de los intereses variables –tanto ordinarios como moratorios– realizados unilateralmente por el prestamista vinculados a la posibilidad de ejecución hipotecaria y que no permiten al deudor ejecutado que articule su oposición a la cuantificación de la deuda en el propio procedimiento ejecutivo, remitiéndole a un procedimiento declarativo en el que cuando haya obtenido pronunciamiento definitivo la ejecución habrá concluido o, cuando menos, el deudor habrá perdido el bien hipotecado o dado en garantía, cuestión de especial trascendencia cuando el préstamo se solicita para adquirir una vivienda y la ejecución determina el desalojo del inmueble.
A estas clausulas se le añadiría otras que se encuentran en proceso de revisión, como las cláusulas suelo que en sentencia del pleno del Tribunal Supremo de 20 de Marzo de 2013 se han declarado nulas si no se informó al cliente suficientemente sobre las mismas antes de contratarlas.
Todas estas cláusulas pueden dar lugar a la paralización de procedimientos de ejecución hipotecaria, y habrá que tenerlas en cuenta.
