Dación en pago: una aguja en un pajar (y II).
¿Qué consecuencias para el deudor en peligro de exclusión social puede tener el Código de Buena Conducta?
En relación a los intereses, la primera medida es que el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 % sobre el capital pendiente del préstamo.
En relación a la deuda se toman varias medidas escalonadas en el tiempo.
En primer lugar podrán reestructurar su deuda hipotecaria siempre que no se haya anunciado la subasta del bien. En tal caso, la entidad financiera ofrecerá la aplicación conjunta de las siguientes medidas:
- Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 % durante el plazo de carencia.
Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor, si bien, esta medida seguro que ya la habrán negociado con anterioridad.
En segundo lugar, podrán tomar medidas complementarias consistente en una quita de la deuda para el caso de que no parezca viable que el deudor pueda responder de las deudas (cuota hipotecaria mensual superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar).
Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:
- Reducción en un 25 %.
- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.
La quita es voluntaria por parte de la entidad financiera. A esta medida sí podrán acogerse los ejecutados con fecha de subasta ya establecida.
En tercer lugar, trascurrido un año desde la implementación de las dos anteriores medidas sin que se pueda cumplir con las nuevas condiciones, el deudor puede obligar a la entidad financiera a aceptar la dación en pago que liberará de toda la deuda al deudor y a terceros -¿no habíamos quedado que si hay avalistas no es de aplicación?-.
El deudor podrá permanecer dos años como inquilino – se reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de la Disposición Final Única para evitar la prórroga del contrato hasta los 5 años- pagando una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 %.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
Esto último carece de sentido pues las cargas posteriores no tienen derecho sino a un hipotético remanente de una subasta que nunca llega y un mero embargo por deudas a la comunidad de propietarios, por ejemplo, obliga al deudor hipotecario sobre-endeudado a levantarlo para poder acogerse a la dación en pago.
Como conclusión, entiendo que hay mucho artificio para poca repercusión real.