Sobre el certificado de estar al corriente con la Comunidad de Propietarios

El 26 de Mayo se ha publicado en el BOE una Resolución de 25 de abril de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado relativa al certificado que la comunidad de propietarios emite cuando se produce una compraventa de un piso o local en relación a si el vendedor está al corriente del pago de los gastos de comunidad.
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal indica que el “El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.”

La duda que se planteaba es que en este caso la parte vendedora manifiesta que desconoce el estado de deudas de la comunidad y por tanto no declara a cuánto ascienden los gastos de la comunidad, como exige la Ley de Propiedad Horizontal, declaración de la que como hemos visto no puede exonerarle la compradora. Por lo tanto ¿puede el notario denegar el otorgamiento de la escritura de adquisición?

La DGRN resuelve que:
Caben en definitiva tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se está al corriente de pago, en cuyo caso este último cubre las dos reglas con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e. citado; y la tercera situación, que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior; a estos efectos, es determinante el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e, que establece: «el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».

En cualquier caso, supeditar la autorización de la compraventa a que se incorpore la certificación de la comunidad de propietarios, –lo que está resuelto en la Ley con la exoneración por parte del comprador– así como supeditarla también a un conocimiento del estado de gastos cuando no se está al corriente de los mismos, sería tanto como un derecho de veto por parte del administrador, lo que carece de cualquier base jurídica ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan «a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos»
Es decir, que siempre puede acceder al Registro de la Propiedad, dejándose al comprador que ejercite las acciones que a su derecho correspondan en caso de no aportación del certificado y de exoneración de hacerlo.

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